Alquilar una vivienda puede parecer sencillo… hasta que el inquilino deja de pagar. Entonces, las preguntas empiezan a quemar: ¿qué garantías tengo?, ¿puedo recuperar mi dinero?, ¿podría haberlo evitado? Muchos propietarios creen que pedir dos meses de fianza es ilegal o problemático. Sin embargo, hay matices importantes que pueden marcar la diferencia entre un alquiler tranquilo y un calvario judicial.
En JR Abogados llevamos más de 25 años asesorando a arrendadores y protegiendo su patrimonio. Y si estás aquí es porque tú también quieres blindar tu contrato antes de entregar las llaves.
En este artículo te explicamos cuándo es legal pedir más de un mes de fianza, qué estrategias preventivas puedes aplicar y cómo redactar un contrato que funcione incluso cuando el inquilino no lo hace.
¿Qué dice la ley sobre la fianza en alquileres?
La Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU), en su artículo 36, establece lo siguiente:
- Para alquiler de vivienda habitual, el arrendador puede exigir un mes de fianza.
- Para alquiler para uso distinto de vivienda (por ejemplo, locales comerciales, oficinas o alquileres de temporada), se pueden exigir dos meses de fianza.
🔍 Entonces, ¿es legal pedir más de un mes de fianza en un contrato de vivienda?
👉 No como “fianza legal”. Pero sí puedes pactar garantías adicionales, que no se considerarán fianza como tal, sino garantías complementarias. Te explicamos cómo.
Diferencia entre fianza legal y garantías adicionales
Es crucial entender que la LAU solo limita la fianza legal, pero no prohíbe que el arrendador solicite otras garantías económicas.
Puedes pactar con el inquilino, por ejemplo:
- Una garantía adicional en metálico (que no será fianza, pero funcionará como reserva).
- Un aval bancario o personal.
- Un seguro de impago de alquiler.
- Un depósito bloqueado en cuenta.
🛡️ Esto es completamente legal, siempre que:
- Se incluya claramente en el contrato.
- No sea abusivo o desproporcionado.
- El inquilino lo acepte voluntariamente.
En JR Abogados redactamos cláusulas que cumplen estos requisitos y han resistido el examen de múltiples jueces.
¿Cuándo conviene pedir más de un mes de garantía?
Hay situaciones en las que, por pura prudencia, deberías pedir más garantías:
1. Si el inquilino es autónomo o no tiene contrato fijo
Los ingresos inestables aumentan el riesgo de impago.
2. Si viene del extranjero sin historial en España
Solicita un depósito extra mientras demuestra solvencia.
3. Si no puedes verificar ingresos de forma clara
Mejor pecar de precavido que lamentarlo después.
4. Si el inmueble es de alto valor
Cuanto más cara es la vivienda, mayor es el perjuicio por impago.
👉 En estos casos, pedir 2 meses de garantía adicional (más la fianza legal) es completamente razonable y legal si está bien documentado.
¿Qué ocurre si no se paga el alquiler?
Aquí es donde las garantías entran en juego. Si el inquilino deja de pagar y no tienes más que la fianza legal, te quedarás con:
- Una mensualidad (y a veces ni eso).
- Facturas sin pagar (luz, agua, gas…).
- Vivienda ocupada.
- Posibles daños.
¿Resultado? Pérdidas de miles de euros mientras esperas el desahucio.
En cambio, si pactaste dos o tres meses de garantía extra, puedes compensar los impagos y minimizar los daños.
Estrategias preventivas que SÍ funcionan
Años de experiencia nos han demostrado que prevenir es la mejor inversión. Estas son algunas de las estrategias que en JR Abogados recomendamos a nuestros clientes:
1. Contrato blindado desde el primer día
No uses modelos genéricos de internet. Redacta un contrato personalizado que:
- Incluya cláusulas de resolución por impago.
- Determine penalizaciones por retraso.
- Establezca un sistema de notificaciones válidas.
- Limite el uso indebido de la vivienda (subarriendos, realquileres, etc.).
- Obligue al inquilino a contratar seguro de hogar y responsabilidad civil.
✅ En JR Abogados elaboramos contratos blindados que te protegen desde el minuto uno.
2. Solicitud de garantía adicional documentada
¿Quieres pedir 2 meses de fianza? Llámalo “garantía adicional no reembolsable” y detalla en el contrato:
- La cuantía.
- El motivo (refuerzo ante riesgo).
- El plazo de devolución (si aplica).
- Que no es fianza legal conforme al art. 36 LAU.
📄 Una cláusula mal redactada puede hacer que el juez declare nula la garantía. Por eso es esencial contar con abogados especializados.
3. Estudio de solvencia del inquilino
Antes de firmar:
- Solicita DNI o pasaporte.
- Requiere al menos tres nóminas.
- Si es autónomo, pide IRPF y vida laboral.
- Comprueba si figura en registros de morosos (ASNEF, RAI).
🔍 En JR Abogados ofrecemos este estudio de solvencia para nuestros clientes. Si hay dudas, no recomendamos seguir adelante.
4. Seguro de impago de alquiler
Es una herramienta muy útil que te garantiza:
- El cobro de hasta 12 meses de renta.
- Gastos jurídicos cubiertos.
- Indemnización por desperfectos.
📌 Pero cuidado: no todos los inquilinos son aceptados por las aseguradoras. Te ayudamos a tramitarlo si el perfil es adecuado.
5. Burofax inmediato en caso de impago
El primer día que no paga, envía un burofax certificado. Es tu prueba clave en juicio y muestra tu voluntad de resolver.
📬 Puedes hacerlo directamente desde nuestra plataforma:
➡️ https://burofaxabogado.es
6. Oferta vinculante confidencial como paso previo al desahucio
Una estrategia poderosa antes de acudir a juicio. Es una carta legal en la que propones una solución amistosa bajo el amparo de la Ley de Mediación.
🧩 Si el inquilino no responde o rechaza, el juez interpretará que actúa de mala fe.
En JR Abogados redactamos y enviamos estas ofertas con precisión jurídica.
¿Qué dicen los tribunales sobre pedir más de un mes de fianza?
La jurisprudencia es clara: es legal pactar garantías adicionales, siempre que no se abuse del desequilibrio entre arrendador e inquilino.
👉 Por ejemplo, en contratos temporales o con extranjeros sin historial, pedir dos meses adicionales no solo es legal, es prudente.
Eso sí: si no se documenta bien, el juez puede entender que has vulnerado la ley.
Por eso, una redacción profesional es clave.
¿Qué pasa si no devuelvo la garantía adicional?
Debes devolverla si:
- El inquilino ha pagado todo.
- No hay daños.
- Se cumple el plazo pactado.
Si no lo haces, el inquilino puede reclamarte judicialmente.
De nuevo, todo depende de cómo se haya redactado el contrato. De ahí la importancia de contar con asesoría legal desde el principio.
Casos reales que hemos defendido
🔹 Caso 1: Fianza extra mal redactada = condena
Una clienta de Barcelona pidió 2 meses de fianza, pero el contrato no diferenciaba entre fianza legal y garantía adicional. El inquilino se marchó y pidió la devolución. El juez entendió que era todo fianza y obligó a la devolución íntegra con intereses.
🔹 Caso 2: Garantía adicional salvó un desahucio
Un propietario en Alcalá de Henares había solicitado 1 mes de fianza y 2 de garantía adicional. Cuando el inquilino dejó de pagar, se activó el contrato. En menos de 4 meses recuperó la vivienda y no perdió ni un euro.
Preguntas frecuentes
¿Puedo pedir 3 meses de depósito?
Sí, pero solo uno será fianza legal. El resto serán garantías adicionales. Siempre deben documentarse adecuadamente.
¿El inquilino puede negarse a pagar más de una mensualidad?
Sí. Pero también tú puedes negarte a alquilarle. El contrato es un pacto entre partes: si no hay acuerdo, no hay obligación de firmar.
¿Puedo usar la garantía adicional para cubrir impagos?
Sí, si está pactado. Pero deberás justificarlo con facturas o impagos demostrables.
¿Puede la comunidad autónoma multarme por no depositar la fianza?
Sí. En algunas comunidades como Madrid o Cataluña, es obligatorio depositar la fianza en el organismo correspondiente. Las garantías adicionales no se depositan, pero deben constar en contrato.
Conclusión: protege tu alquiler desde el principio
Pedir dos meses de garantía es legal si se hace bien. No estás abusando: estás protegiendo tu casa, tus ingresos y tu tranquilidad. Pero recuerda: un mal contrato, una cláusula ambigua o una garantía mal documentada puede costarte miles de euros.
Por eso en JR Abogados te ofrecemos:
✅ Contratos blindados y adaptados a tu caso.
✅ Redacción de cláusulas específicas de garantías adicionales.
✅ Envío de burofaxes, ofertas vinculantes y todo tipo de reclamaciones.
✅ Gestión completa del proceso de desahucio.
✅ Defensa jurídica si el inquilino intenta reclamaciones.
🔒 No entregues las llaves sin protegerte legalmente. Consulta con nosotros antes de firmar.
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JR Abogados. Protección legal desde el primer día.