Un desahucio por incumplimiento del contrato de alquiler permite al propietario solicitar la resolución del arrendamiento y recuperar el inmueble cuando el inquilino incumple de forma suficientemente relevante una obligación legal o contractual que permite poner fin a la relación.
No todos los desahucios tienen su origen en que el inquilino haya dejado de pagar.
Puede ocurrir que el arrendatario abone puntualmente la renta todos los meses y, sin embargo, esté subarrendando la vivienda sin autorización, realizando obras que no puede ejecutar, desarrollando actividades prohibidas, provocando daños intencionados o destinando el inmueble a una finalidad incompatible con la que justificó el contrato.
En esos casos, el problema no consiste en reclamar mensualidades pendientes. El objetivo es determinar si el comportamiento del arrendatario constituye una causa legal o contractual suficiente para resolver el alquiler y recuperar la posesión.
La diferencia es fundamental.
No basta con que el propietario esté molesto con la conducta del inquilino.
Tampoco basta con localizar en el contrato una cláusula que aparentemente se ha incumplido.
Antes de presentar una demanda hay que responder a tres preguntas:
¿Existe realmente un incumplimiento?
¿Ese incumplimiento permite resolver el contrato?
¿Podemos demostrarlo ante un juzgado?
En JR Abogados, los procedimientos de desahucio son dirigidos por José Ramón Felipe Condés, abogado colegiado número 4.108 del Ilustre Colegio de Abogados de Alcalá de Henares (ICAAH).
Cuando se recibe un asunto de esta naturaleza, el primer objetivo es identificar exactamente qué conducta se atribuye al arrendatario, qué establece el contrato, qué dispone la legislación y qué prueba existe para acreditar los hechos.
Qué es un desahucio por incumplimiento de contrato
El contrato de alquiler genera obligaciones para ambas partes.
El propietario no entrega la vivienda simplemente a cambio de recibir dinero.
El inquilino obtiene el derecho a utilizar el inmueble, pero debe hacerlo respetando las obligaciones derivadas del contrato y de la legislación aplicable.
La Ley de Arrendamientos Urbanos establece que el incumplimiento de las obligaciones resultantes del contrato permite a la parte que haya cumplido las suyas exigir el cumplimiento o promover la resolución contractual conforme a las reglas correspondientes. Además, contempla expresamente varias causas que permiten al arrendador resolver el contrato.
Eso significa que determinados incumplimientos pueden justificar que el propietario solicite judicialmente:
la resolución del contrato
y
la devolución del inmueble.
Sin embargo, no cualquier discrepancia entre propietario e inquilino permite terminar un arrendamiento.
La resolución contractual constituye una consecuencia importante y debe existir fundamento suficiente para solicitarla.
Cuándo puede resolverse un contrato de alquiler por incumplimiento
Hay situaciones expresamente contempladas por la Ley de Arrendamientos Urbanos y otras que deben analizarse atendiendo a las obligaciones contractuales y a las reglas generales de resolución.
Entre los supuestos especialmente relevantes se encuentran:
la falta de pago de determinadas cantidades;
el impago de la fianza o de su actualización cuando proceda;
el subarriendo inconsentido;
la cesión inconsentida;
la producción dolosa de daños;
determinadas obras realizadas sin consentimiento;
actividades molestas;
actividades insalubres;
actividades nocivas;
actividades peligrosas;
actividades ilícitas;
y determinados supuestos relacionados con el destino efectivo de la vivienda.
Cada causa tiene características diferentes.
No se prueba de la misma forma un subarriendo que unos daños.
No se acredita igual una actividad molesta que una obra inconsentida.
Por eso resulta peligroso tratar todos los incumplimientos mediante un mismo modelo de burofax y una misma demanda.
Diferencia entre incumplimiento e impago del alquiler
El impago también constituye un incumplimiento contractual, pero por su importancia tiene una regulación y un tratamiento procesal propios.
Si el problema principal es que el inquilino ha dejado de pagar la renta, debe estudiarse específicamente el desahucio por impago de alquiler.
En cambio, esta página se centra en situaciones como:
el inquilino paga pero subarrienda;
paga pero realiza obras prohibidas;
paga pero desarrolla actividades incompatibles con el contrato;
paga pero ocasiona determinados daños;
paga pero ha cedido el inmueble a terceros.
Distinguir correctamente ambas situaciones es fundamental.
No interesa presentar una demanda por una causa cuando los hechos sostienen realmente otra.
Subarriendo de la vivienda sin consentimiento
Uno de los incumplimientos que más preocupa a los propietarios es descubrir que la persona a la que alquilaron la vivienda está obteniendo dinero permitiendo que otras personas la utilicen.
Pero antes de hablar jurídicamente de subarriendo hay que saber qué está ocurriendo realmente.
No toda presencia de terceras personas dentro de la vivienda constituye un subarriendo.
Un familiar que permanece temporalmente en el domicilio, una nueva pareja del arrendatario o un amigo que pasa unos días no son automáticamente subarrendatarios.
Para hablar de subarriendo hay que estudiar las circunstancias concretas.
Cómo puede descubrirse un subarriendo
En la práctica pueden aparecer indicios como:
anuncios del inmueble o de habitaciones;
publicidad en plataformas;
mensajes;
testimonios de vecinos;
personas diferentes entrando y saliendo continuamente;
correspondencia;
fotografías;
reconocimientos del propio inquilino;
pagos entre terceros;
o cualquier otra prueba obtenida lícitamente.
Un indicio no siempre será suficiente por sí solo.
Lo importante es construir una prueba coherente.
No entre en la vivienda para comprobarlo
El propietario no debe pensar:
“como el piso es mío, entro y compruebo quién vive allí”.
Mientras el arrendatario ostenta legítimamente la posesión, el propietario no puede acceder libremente al domicilio como si estuviera vacío.
Un intento de conseguir pruebas vulnerando derechos del ocupante puede generar un problema mucho mayor.
La prueba debe obtenerse legalmente.
Cesión del contrato sin consentimiento
La cesión y el subarriendo no son exactamente lo mismo.
En términos sencillos, puede producirse una cesión cuando el arrendatario transmite a otra persona su posición o permite que un tercero sustituya materialmente su utilización del inmueble en condiciones jurídicamente relevantes.
Imagine que el propietario alquila a una determinada persona.
Meses después descubre que esa persona ya no vive allí y que otra, completamente distinta, ocupa la vivienda como si fuera la verdadera inquilina.
Antes de demandar habrá que averiguar:
quién vive realmente;
qué ocurrió con el arrendatario original;
qué acuerdo existe entre ellos;
si existe contraprestación;
qué comunicaciones se produjeron;
y qué permite el contrato.
Diferencia entre conviviente y cesionario
No se puede asumir que cualquier persona no incluida originalmente en el contrato convierte automáticamente la ocupación en una cesión ilegal.
Durante un arrendamiento pueden producirse cambios familiares y personales.
La pareja del arrendatario puede empezar a convivir con él.
Puede nacer un hijo.
Puede instalarse temporalmente un familiar.
Por eso una demanda no debería basarse simplemente en:
“vive alguien que no aparece en el contrato”.
Hay que determinar qué está sucediendo jurídicamente.
Alquiler por habitaciones cuando se alquiló la vivienda completa
Este supuesto merece especial atención.
Un propietario alquila la totalidad de la vivienda a un único arrendatario.
Posteriormente descubre anuncios en los que ese arrendatario ofrece habitaciones a terceros a cambio de dinero.
Aquí puede existir un incumplimiento muy relevante, pero nuevamente será necesario probarlo.
No aconsejamos presentar una demanda únicamente porque un vecino diga:
“me parece que está alquilando habitaciones”.
La información del vecino puede ser el punto de partida.
La prueba debe construirse después.
Alquiler turístico no autorizado
Otro conflicto cada vez más habitual surge cuando una vivienda entregada para uso residencial termina anunciada para estancias turísticas o de corta duración.
Pueden confluir varios problemas:
incumplimiento contractual;
cesión o subarriendo;
alteración del destino;
normativa turística;
normas de la comunidad;
problemas de convivencia.
La estrategia debe determinar cuál es la causa jurídicamente más sólida.
No por acumular cinco acusaciones la demanda será necesariamente mejor.
En muchas ocasiones interesa identificar la causa principal que puede probarse con mayor claridad.
Obras realizadas sin permiso del propietario
La Ley de Arrendamientos Urbanos contempla como posible causa de resolución determinadas obras realizadas por el arrendatario sin consentimiento cuando este resulte necesario.
Pero no toda actuación realizada dentro de una vivienda tiene idéntica importancia.
No es lo mismo pintar una pared que alterar sustancialmente la configuración del inmueble.
Habrá que estudiar:
qué se ha hecho;
si necesitaba consentimiento;
qué establece el contrato;
si las obras afectan a elementos relevantes;
qué daños han producido;
si pueden revertirse;
y cómo pueden probarse.
Cómo demostrar que el inquilino ha hecho obras
Este es frecuentemente el problema real.
El propietario sospecha que existen obras pero no dispone de acceso libre a la vivienda.
Pueden existir distintas fuentes de prueba dependiendo del caso:
fotografías publicadas;
anuncios;
testimonios;
comunicaciones del inquilino;
quejas de vecinos;
actuaciones administrativas;
documentación de la comunidad;
informes;
reconocimientos;
o pruebas que puedan obtenerse en el procedimiento.
Lo que no debe hacerse es entrar unilateralmente en el inmueble para conseguir fotografías.
Daños causados intencionadamente en la vivienda
La producción dolosa de daños en la finca o la realización de determinadas obras no consentidas aparece expresamente dentro de las causas previstas legalmente para resolver el contrato.
Aquí debe diferenciarse entre:
daño
y
desgaste ordinario.
Un parquet que después de varios años presenta el desgaste correspondiente al uso no equivale necesariamente a una conducta que permita resolver un contrato.
Otra situación completamente diferente sería una destrucción intencionada o un comportamiento que provoque daños graves.
La intensidad y la causa del deterioro importan.
El inquilino tiene la vivienda muy sucia, ¿puedo desahuciarlo?
No respondería automáticamente que sí.
La falta de limpieza puede resultar desagradable para el propietario, pero debe determinarse si estamos ante una situación que constituye jurídicamente un incumplimiento resolutorio.
Una vivienda desordenada no es lo mismo que una situación que esté provocando daños graves, riesgos, insalubridad o perjuicios relevantes.
La respuesta dependerá de los hechos.
Actividades molestas en una vivienda alquilada
La realización en la vivienda de actividades molestas puede constituir una causa de resolución cuando concurren los presupuestos legales.
Este es uno de los ámbitos donde la prueba resulta más importante.
El propietario puede recibir quejas constantes de los vecinos:
música de madrugada;
fiestas;
gritos;
movimiento continuo de personas;
ruidos;
conflictos en zonas comunes.
Pero para iniciar una demanda hay que transformar esas quejas en prueba utilizable.
Una queja de un vecino no siempre basta
Un mensaje de WhatsApp diciendo:
“Tu inquilino hace muchísimo ruido”
es información relevante.
Pero puede no ser suficiente para sostener por sí solo una resolución contractual.
Resulta mucho más sólido disponer, según el caso, de:
varios testimonios coincidentes;
actas de comunidad;
intervenciones policiales;
denuncias;
expedientes administrativos;
mediciones;
comunicaciones reiteradas;
requerimientos previos;
y cualquier documentación relacionada.
La acumulación coherente de prueba puede ser decisiva.
Qué ocurre si la comunidad de propietarios se queja
El propietario no debería ignorar las comunicaciones de la comunidad.
Si recibe advertencias formales sobre la conducta de su arrendatario, conviene estudiarlas y reaccionar.
Primero habrá que comprobar qué hechos se atribuyen realmente al inquilino.
Después puede resultar conveniente realizar un requerimiento formal.
Además, determinadas conductas pueden afectar tanto a la relación arrendaticia como a las acciones que la propia comunidad pueda ejercitar conforme a la legislación de propiedad horizontal.
No todos los conflictos vecinales deben resolverse mediante desahucio, pero algunos pueden justificar una actuación mucho más contundente.
Actividades peligrosas o ilícitas
La LAU contempla también las actividades molestas, insalubres, nocivas, peligrosas o ilícitas dentro de las causas expresas de resolución.
Aquí es especialmente importante evitar acusaciones basadas simplemente en rumores.
Si el propietario afirma que en su vivienda se desarrolla una actividad ilícita, debe saber qué fundamento tiene para sostenerlo.
Una acusación grave exige una prueba adecuada.
No debe utilizarse un burofax para imputar delitos a una persona sin disponer de información suficiente.
Puede resolverse el contrato porque el inquilino incumple las normas de comunidad
Dependerá del incumplimiento concreto.
El hecho de infringir una norma interna no conduce automáticamente en todos los casos a la resolución del arrendamiento.
Habrá que determinar:
qué conducta existe;
qué gravedad tiene;
si es reiterada;
qué dice el contrato;
qué establece la legislación;
y qué consecuencias produce.
En asuntos de actividades molestas, por ejemplo, puede existir una conexión clara.
En otros supuestos, la respuesta será distinta.
Uso distinto al pactado
El destino de la vivienda también puede ser jurídicamente relevante.
Un inmueble arrendado para vivienda habitual no debería transformarse sin más en un negocio, alojamiento turístico, almacén o actividad incompatible con el contrato.
Sin embargo, nuevamente hay que analizar los hechos.
Que una persona teletrabaje desde casa no significa automáticamente que haya convertido la vivienda en un local de negocio.
El problema aparece cuando el uso real deja de corresponder con el pactado de una manera jurídicamente relevante.
Vivienda utilizada principalmente como despacho
No todo uso profesional parcial permite resolver un contrato.
Muchas personas trabajan desde casa.
Lo importante será determinar si la vivienda continúa satisfaciendo la finalidad residencial o si realmente se ha producido una alteración sustancial de su destino.
Una demanda debe basarse en hechos concretos, no en etiquetas.
Actividad empresarial dentro de la vivienda
Si el inquilino ha instalado una actividad que genera clientes, maquinaria, mercancía, empleados o alteraciones relevantes, la situación puede merecer un estudio diferente.
Habrá que revisar:
contrato;
licencias;
actividad;
uso real;
impacto sobre el inmueble;
impacto sobre la comunidad;
y cualquier normativa sectorial que pueda resultar aplicable.
Falta de pago de la fianza
La Ley de Arrendamientos Urbanos contempla expresamente como causa de resolución por parte del arrendador la falta de pago del importe de la fianza o de su actualización.
No obstante, antes de plantear una demanda exclusivamente sobre esta causa conviene comprobar cuidadosamente:
qué cantidad correspondía;
qué se entregó;
qué se pactó;
si existió actualización exigible;
qué se requirió;
y qué documentos lo acreditan.
No debe confundirse fianza legal con cualquier otra garantía adicional pactada.
Incumplimiento del aval o garantía adicional
Si el contrato exige mantener determinada garantía y esta desaparece o no se renueva, hay que analizar exactamente la cláusula y su validez.
No todas las garantías funcionan de la misma manera.
Puede existir:
aval personal;
fiador solidario;
aval bancario;
depósito adicional;
seguro;
otras garantías.
El hecho de que se incumpla una cláusula relativa a garantías no significa automáticamente que cualquier juzgado vaya a resolver el contrato.
Debe estudiarse la relevancia de la obligación incumplida.
Incumplimiento de una cláusula del contrato
Aquí encontramos uno de los errores más frecuentes de los propietarios.
Pensar:
“Lo pone el contrato, por tanto si lo incumple puedo echarlo”.
No necesariamente.
La inclusión de una cláusula en un contrato no convierte automáticamente cualquier infracción, por pequeña que sea, en causa suficiente para extinguir el arrendamiento.
Hay que analizar:
la validez de la cláusula;
el tipo de obligación;
la gravedad del incumplimiento;
su relación con el contrato;
la legislación aplicable;
y la consecuencia jurídica que realmente puede exigirse.
La resolución es una consecuencia especialmente intensa.
No debería plantearse por cualquier incumplimiento trivial.
Importancia de la gravedad del incumplimiento
La resolución contractual exige prestar atención a la entidad real de la conducta.
Por ejemplo:
un retraso puntual en comunicar una incidencia no tiene la misma importancia que ceder íntegramente la vivienda a un tercero contra lo pactado.
Una infracción aislada de una obligación secundaria puede no justificar lo mismo que un comportamiento reiterado y esencial.
Por eso no trabajamos con listas automáticas del tipo:
“si ocurre X, desahucio seguro”.
La valoración debe realizarse sobre el caso concreto.
Primero hay que revisar el contrato
En estos procedimientos el contrato es especialmente importante.
Cuando llega un propietario diciendo:
“mi inquilino está incumpliendo”,
la primera pregunta es:
¿Qué está incumpliendo exactamente?
Y después:
¿Dónde está establecida esa obligación?
Puede derivar directamente de la ley.
Puede derivar del contrato.
O de ambas.
Puede consultar nuestra guía sobre el contrato de alquiler.
La redacción contractual puede facilitar o complicar posteriormente la defensa del propietario.
Cómo demostrar un incumplimiento contractual
La prueba cambia completamente de un supuesto a otro.
Puede incluir:
contrato;
fotografías;
vídeos;
anuncios;
testigos;
actas de comunidad;
comunicaciones;
burofax;
documentos administrativos;
informes técnicos;
intervenciones policiales;
facturas;
transferencias;
publicaciones;
documentación de terceros;
o cualquier prueba obtenida legalmente que resulte pertinente.
El propietario debe evitar obtener prueba por medios que puedan generar problemas sobre su licitud.
El burofax antes de demandar
En numerosos casos resulta conveniente realizar un requerimiento previo que describa claramente la conducta, exija su cese o comunique la posición del propietario.
Puede consultar nuestra página sobre el burofax en un procedimiento de desahucio.
Pero el contenido debe adaptarse al caso.
No tiene sentido utilizar un modelo de reclamación de rentas para un subarriendo.
Ni utilizar una carta diseñada para un fin de contrato cuando el problema son actividades molestas.
El requerimiento debería explicar con suficiente claridad qué se reprocha y qué pretende el propietario.
Debe concederse al inquilino la oportunidad de corregir el incumplimiento
Depende de la conducta y de su naturaleza.
En algunos asuntos puede tener sentido exigir formalmente que cese el comportamiento.
En otros, la situación puede ser diferente.
No existe una regla universal según la cual cualquier causa de resolución necesite siempre un aviso con idéntico plazo.
Por eso la estrategia debe decidirse individualmente.
MASC antes de una demanda por incumplimiento
La Ley Orgánica 1/2025 introdujo con carácter general en el ámbito civil un requisito de procedibilidad consistente en acudir previamente a un medio adecuado de solución de controversias en los procesos incluidos en su ámbito, con las excepciones previstas legalmente.
Eso obliga a revisar con especial cuidado la fase anterior a la demanda.
No basta con utilizar automáticamente un modelo procesal preparado antes de 2025.
Puede consultar nuestra página sobre Ley 1/2025 y MASC.
En un conflicto por incumplimiento contractual habrá que determinar:
qué controversia existe;
qué solución se reclama;
qué actuación negociadora corresponde;
cómo se documenta;
y cuándo puede presentarse posteriormente la demanda.
Oferta vinculante confidencial
En determinados asuntos puede estudiarse una oferta vinculante confidencial como instrumento dentro de la fase previa.
La propuesta puede adaptarse al problema existente.
Por ejemplo:
cese de una determinada conducta;
entrega del inmueble;
regularización de una situación;
retirada de determinadas instalaciones;
cumplimiento de obligaciones;
u otra solución jurídicamente posible.
El objetivo no es realizar una negociación interminable.
Es cumplir correctamente la fase previa y comprobar si existe una solución antes de acudir al juzgado.
Qué ocurre si el inquilino corrige el incumplimiento después del requerimiento
Dependerá del caso.
Supongamos que el conflicto consiste en una determinada conducta que cesa inmediatamente y no vuelve a producirse.
Habrá que valorar qué efectos tiene.
No es igual que el incumplimiento haya desaparecido completamente a que exista una conducta reiterada durante años o unas consecuencias irreversibles.
Tampoco todas las causas legales funcionan de la misma manera.
Por eso el requerimiento y la respuesta deben estudiarse antes de decidir presentar la demanda.
Qué pasa si reconoce el incumplimiento por WhatsApp
Puede ser una prueba importante.
Un mensaje en el que el arrendatario reconoce determinados hechos puede resultar útil.
Pero debe conservarse adecuadamente y analizarse su contexto.
No recomendamos basar todo un procedimiento exclusivamente en una captura aislada de pantalla si existen formas de reforzar la prueba.
Además, el contenido completo de la conversación puede ser relevante.
Qué ocurre si el inquilino niega todo
Es frecuente.
El propietario afirma que existe subarriendo.
El inquilino responde:
“son amigos”.
El propietario denuncia obras.
El arrendatario dice:
“solo he pintado”.
Los vecinos hablan de fiestas.
El inquilino sostiene:
“una única celebración”.
En esas situaciones el asunto dependerá de la prueba.
El juzgado no decide cuál de las partes parece más convincente intuitivamente.
Debe valorar los hechos acreditados.
Cómo es la demanda por incumplimiento del contrato
Si la actuación previa no soluciona el conflicto y existe fundamento suficiente, se prepara la demanda.
Puede consultar nuestra página sobre la demanda de desahucio.
En ella debe quedar claro:
qué contrato existe;
qué obligación se ha incumplido;
qué conducta concreta se atribuye al inquilino;
por qué permite resolver el contrato;
qué pruebas existen;
qué actuaciones previas se realizaron;
y qué se solicita al juzgado.
Una demanda no gana fuerza por repetir veinte veces que el incumplimiento es “gravísimo”.
La gana acreditándolo.
Qué puede alegar el inquilino
Las defensas dependerán del incumplimiento atribuido.
Puede negar los hechos.
Puede aceptar los hechos pero negar que constituyan incumplimiento.
Puede discutir la cláusula contractual.
Puede sostener que el propietario consintió la conducta.
Puede afirmar que se solucionó.
Puede cuestionar la prueba.
Puede alegar que el supuesto incumplimiento no tiene entidad suficiente para resolver el arrendamiento.
La demanda debe prepararse anticipando razonablemente esas defensas.
El consentimiento del propietario puede ser importante
Imagine un contrato que prohíbe determinadas obras.
El arrendatario demuestra mensajes en los que el propietario le dijo:
“Hazlo sin problema”.
La situación cambia.
Lo mismo puede ocurrir con determinadas ocupaciones, modificaciones o conductas conocidas y aceptadas durante mucho tiempo.
Por eso, antes de demandar, es importante revisar todas las comunicaciones, no únicamente las que favorecen al propietario.
Una estrategia jurídica debe construirse conociendo también las debilidades del asunto.
Tolerar durante años un incumplimiento
La tolerancia prolongada puede complicar determinadas reclamaciones.
No significa necesariamente que cualquier incumplimiento quede convalidado para siempre.
Pero sí puede tener importancia para interpretar la conducta de las partes y determinados pactos.
Si el propietario descubre una situación relevante, conviene asesorarse antes de dejar que se prolongue indefinidamente.
Se celebra juicio siempre
Dependerá del desarrollo del procedimiento.
Cuando existe oposición y hechos controvertidos, la prueba puede adquirir una importancia decisiva.
Puede consultar nuestra página sobre la vista oral en el procedimiento de desahucio.
En asuntos de incumplimiento es frecuente que la vista resulte más relevante que en determinados procedimientos simples de impago porque puede existir una auténtica discusión sobre qué ocurrió.
Importancia de los testigos
En determinadas causas, los testigos pueden resultar especialmente útiles.
Por ejemplo:
vecinos;
presidente de comunidad;
administrador;
personas que conocen el uso real de la vivienda;
profesionales que han comprobado daños;
otros testigos de los hechos.
Pero un testigo debe declarar sobre hechos que realmente conoce.
No aporta lo mismo:
“yo escuchaba música todas las noches”
que
“me dijo otro vecino que había ruido”.
La prueba directa suele tener mayor utilidad.
Actas de la comunidad de propietarios
Pueden ser muy importantes cuando existen conflictos reiterados.
Si durante meses las juntas reflejan quejas sobre la misma vivienda, requerimientos o incidentes, esa documentación puede ayudar a contextualizar el problema.
Eso no significa que el acta por sí sola pruebe automáticamente cada hecho.
Pero puede formar parte de un conjunto probatorio sólido.
Intervenciones policiales
También pueden resultar relevantes.
Si la policía ha acudido reiteradamente por determinados incidentes, los documentos correspondientes pueden tener utilidad probatoria.
Sin embargo, no debe afirmarse que una única llamada a la policía demuestra automáticamente una causa de resolución.
Hay que conocer qué ocurrió realmente y qué documentación existe.
Informes técnicos
En daños u obras pueden resultar esenciales.
Un técnico puede determinar:
qué actuaciones se realizaron;
qué elementos fueron modificados;
si existen daños;
alcance;
causas;
coste de reparación;
y otros aspectos que un abogado o propietario no puede acreditar técnicamente por sí mismo.
Qué ocurre si el propietario quiere recuperar la vivienda por otra causa
Antes de utilizar el incumplimiento hay que comprobar si existe una vía más clara.
Por ejemplo, puede ocurrir que además de un supuesto incumplimiento el contrato haya terminado válidamente.
En ese caso habrá que estudiar el desahucio por fin de contrato.
O puede existir un impago claro y documentado.
Entonces puede ser más adecuada la vía de desahucio por impago.
No se trata de elegir la causa que suena más grave.
Se trata de elegir la que jurídicamente corresponde y mejor puede demostrarse.
Incumplimiento y precario no son lo mismo
En el incumplimiento partimos normalmente de un contrato vigente cuya resolución se solicita precisamente porque una parte no está cumpliendo.
En el desahucio por precario el problema fundamental es diferente: se discute la posesión de una persona que carece de título suficiente frente a quien tiene mejor derecho a poseer.
Confundir ambas figuras puede conducir a plantear una acción incorrecta.
Incumplimiento y necesidad del arrendador
También son distintos.
Si el propietario necesita recuperar la vivienda para sí mismo o para determinados familiares y concurren los presupuestos correspondientes, deberá analizarse la vía de necesidad del arrendador.
No debe inventarse un incumplimiento para conseguir indirectamente un resultado que corresponde a otra causa.
La causa alegada debe ser real y demostrable.
Incumplimiento en locales, oficinas y naves industriales
Los problemas contractuales no se producen únicamente en viviendas.
En los arrendamientos para uso distinto de vivienda, el contenido del contrato tiene una importancia especialmente elevada.
Puede haber conflictos por:
actividad;
cesión;
subarriendo;
obras;
licencias;
destino;
gastos;
mantenimiento;
garantías;
horarios;
instalaciones;
o cualquier otra obligación relevante.
Puede consultar nuestra sección sobre desahucios de locales, oficinas y naves industriales.
La LAU contempla para los arrendamientos de uso distinto determinadas reglas de resolución y remite, entre otras, a causas relacionadas con las previstas en su artículo 27.
Puede desahuciarse por incumplir una prohibición de animales
No daría una respuesta categórica sin revisar el contrato y los hechos.
Hay que determinar:
qué cláusula existe;
qué validez tiene;
qué conducta se está produciendo;
qué consecuencias causa;
y cuál es la entidad real del incumplimiento.
No debe confundirse el incumplimiento de una preferencia del propietario con una causa automáticamente resolutoria.
Puede desahuciarse por fumar en la vivienda
La respuesta tampoco debe simplificarse.
Si existe una cláusula concreta habrá que analizarla, pero también deberá valorarse qué consecuencias genera la conducta, la validez de lo pactado y su relevancia para justificar la resolución.
El principio es el mismo:
una infracción contractual no produce automáticamente cualquier consecuencia que el propietario quiera atribuirle.
Puede desahuciarse porque el inquilino acumula basura
Puede existir una situación jurídicamente relevante si el estado del inmueble alcanza niveles que generan daños, insalubridad, riesgos o afectación a terceros.
Pero no basta una apreciación subjetiva sobre el orden de la vivienda.
Habrá que probar el alcance real.
Qué no debe hacer el propietario
Aunque exista un incumplimiento claro, el propietario no debe intentar imponer personalmente la resolución.
No debe:
cambiar la cerradura;
entrar sin autorización;
retirar pertenencias;
cortar suministros deliberadamente para forzar la salida;
amenazar;
hostigar;
ni utilizar actuaciones de hecho para recuperar el inmueble.
La existencia de una causa de resolución permite acudir a los mecanismos legales.
No autoriza a sustituir al juzgado.
Cuánto tarda un desahucio por incumplimiento
No existe un plazo que pueda garantizarse.
Puede consultar nuestra página sobre plazos de los procedimientos de desahucio.
En estos asuntos influyen especialmente:
la complejidad de los hechos;
la prueba necesaria;
la posición del demandado;
la posible vista;
el juzgado;
y las incidencias que aparezcan.
Un procedimiento basado en una causa discutida y varios testigos puede tener una tramitación diferente de otro apoyado en documentación muy clara.
Qué ocurre si el contrato queda resuelto
Si judicialmente se estima la pretensión y se declara la resolución del arrendamiento, el inquilino pierde el título contractual que justificaba su posesión en los términos establecidos por la resolución.
Si no entrega voluntariamente el inmueble, habrá que conseguir la recuperación efectiva conforme al procedimiento.
Puede consultar nuestra página sobre el lanzamiento.
El objetivo práctico del propietario no es únicamente obtener una declaración jurídica.
Es recuperar la posesión.
Se pueden reclamar daños además de recuperar la vivienda
Puede ser posible dependiendo de las circunstancias.
Si además del incumplimiento existen daños económicamente cuantificables y jurídicamente imputables al arrendatario, deberá estudiarse su reclamación.
Pero ambas cuestiones deben probarse.
Que exista una causa para resolver el contrato no significa automáticamente que cualquier cantidad reclamada como daños vaya a ser concedida.
La prueba económica también importa.
Quién paga las costas
Las costas dependen del resultado del procedimiento y de las reglas procesales aplicables.
No es responsable prometer al propietario que necesariamente recuperará todos los gastos.
Puede consultar nuestra página sobre costas judiciales en los desahucios.
Errores frecuentes en un desahucio por incumplimiento
Demandar porque el propietario está enfadado
Debe existir una causa jurídica suficiente.
No leer el contrato completo
Puede contener cláusulas, autorizaciones o modificaciones relevantes.
Confundir sospechas con pruebas
Saber algo y poder demostrarlo ante un juzgado son cosas distintas.
Entrar en la vivienda para conseguir pruebas
Puede generar problemas adicionales.
Exagerar el incumplimiento
Una demanda creíble describe hechos y los prueba.
No necesita calificarlos continuamente de “gravísimos”.
Utilizar un burofax genérico
Cada incumplimiento requiere una comunicación adaptada.
No estudiar el MASC
La fase previa debe analizarse conforme a la normativa procesal vigente.
Elegir una causa cuando existe otra mucho más clara
Hay que valorar impago, vencimiento, precario y demás posibilidades.
No reunir prueba antes de demandar
El momento de empezar a buscar pruebas no debería ser después de recibir la oposición.
Confiar únicamente en una cláusula contractual
Hay que estudiar también su validez, alcance y relevancia.
Preguntas frecuentes sobre desahucio por incumplimiento de contrato
Puede echarse a un inquilino que paga puntualmente
Sí puede existir una causa de resolución aunque el arrendatario pague todas las rentas si incurre en otro incumplimiento suficientemente relevante que permita legalmente resolver el contrato.
Puede desahuciarse por subarrendar
La cesión o el subarriendo inconsentidos se encuentran entre las causas que la LAU contempla expresamente para la resolución por el arrendador.
Cómo demuestro que está subarrendando
Dependerá del supuesto. Pueden resultar relevantes anuncios, testigos, comunicaciones, documentación y otras pruebas obtenidas lícitamente.
Puedo entrar en mi vivienda para comprobar quién vive
No debe acceder unilateralmente al domicilio del arrendatario para investigar un posible incumplimiento.
Puede desahuciarse por hacer obras sin permiso
Determinadas obras no consentidas cuando el consentimiento sea necesario pueden constituir causa de resolución. Hay que conocer exactamente qué actuación se ha realizado.
Puede desahuciarse por ruido
Las actividades molestas pueden ser causa de resolución, pero el propietario debe acreditar suficientemente la conducta.
Basta una queja de la comunidad
No necesariamente. Debe estudiarse todo el conjunto probatorio.
Puede desahuciarse por actividades ilegales
La realización de actividades ilícitas en el inmueble se contempla entre las causas legales de resolución, pero debe existir prueba suficiente de los hechos.
Puede resolverse por no pagar la fianza
La falta de pago del importe de la fianza o de su actualización aparece expresamente contemplada en la LAU como causa de resolución por el arrendador.
Hay que mandar un burofax
Resulta necesario estudiar la actuación previa adecuada para el caso concreto, tanto para definir la posición del propietario como para preparar correctamente la eventual vía judicial.
Hay que hacer un MASC
La regulación vigente establece con carácter general el intento negociador previo como requisito de procedibilidad en los procesos civiles incluidos en su ámbito, con las excepciones legalmente previstas. Debe comprobarse su aplicación al asunto concreto.
Puede el inquilino corregir el incumplimiento y evitar el desahucio
Depende de la causa, del momento, de la gravedad y de las circunstancias concretas. No existe una respuesta universal aplicable a todos los incumplimientos.
Existe enervación como en el impago
La enervación propiamente dicha está vinculada al desahucio por falta de pago. No debe trasladarse automáticamente a un procedimiento basado en una causa diferente.
Cuánto tarda el procedimiento
Depende del juzgado, de la oposición y de la prueba necesaria. No existe un plazo exacto que pueda garantizarse.
Necesito pruebas antes de demandar
Sí. Si el fundamento de la demanda es una conducta del inquilino, es esencial estudiar cómo puede acreditarse.
Puedo cambiar la cerradura si tengo pruebas claras
No. La existencia de un incumplimiento no autoriza al propietario a recuperar unilateralmente la posesión.
Abogado para desahucio por incumplimiento del contrato de alquiler
Los procedimientos por incumplimiento contractual tienen una dificultad que no siempre aparece con la misma intensidad en un impago sencillo:
hay que demostrar qué ha hecho realmente el inquilino y por qué ese comportamiento permite poner fin al contrato.
No basta con presentar el contrato.
No basta con decir:
“está incumpliendo”.
Hay que identificar la obligación, explicar los hechos y aportar una prueba suficiente.
Por eso, antes de demandar, en JR Abogados analizamos:
el contrato completo;
sus anexos;
las comunicaciones;
la conducta atribuida;
la legislación aplicable;
los posibles requerimientos anteriores;
la prueba existente;
la prueba que todavía puede obtenerse legalmente;
la actuación negociadora previa;
y las posibles defensas del inquilino.
El procedimiento es dirigido por José Ramón Felipe Condés, abogado colegiado número 4.108 del Ilustre Colegio de Abogados de Alcalá de Henares (ICAAH).
El objetivo no es convertir cualquier discusión entre propietario e inquilino en un procedimiento judicial.
El objetivo es determinar cuándo el incumplimiento realmente permite resolver el arrendamiento y, cuando existe fundamento suficiente, preparar correctamente la vía para recuperar el inmueble.
Puede consultar también los demás tipos de desahucio, especialmente el desahucio por impago, el desahucio por fin de contrato y el desahucio por precario.
Si el incumplimiento no puede resolverse extrajudicialmente, la estrategia debe quedar preparada desde el principio para llegar, cuando sea necesario, a la demanda, la vista oral y finalmente a la recuperación efectiva de la posesión.
Telephone No.647335243