Cómo vender un piso con inquilinos de renta antigua
Lo primero que debemos saber es qué es un alquiler de renta antigua
Son todos los inmuebles alquilados con contratos de alquiler firmados antes del 09 de Mayo de 1.984.
Es muy imporante contar con un abogado especialista en alquileres de renta antigua, porque coexisten normativas de 1.964 y de 1.994 por lo que hay que saber, que ley aplicar en cada caso.
A todos estos pisos o casas, se les aplica una disposición transitoria de la LAU, concretamente la 2ª.
La peculiaridad es que estos pisos arrendados se rigen por una Ley de alquiler que data de 1.964 (y no por la de 1.994), con las siguientes salvedades:
- Se les aplican los siguientes artículos de la LAU de 1994:
- Artículo 12 (desistimiento y vencimiento en caso de nupcias o convivencia del inquilino.
- Artículo 15 (divorcio del inquilino)
- Artículo 24 (discapacidades de inquilino)
- No se aplica el art 24.1 de la LAU de 1964 que dice lo siguiente: «No obstante lo dispuesto en el artículo anterior, el inquilino que hubiere celebrado el contrato de arrendamiento podrá subrogar en los derechos y obligaciones propios del mismo a su cónyuge, así como a sus ascendientes, descendientes, hermanos legítimos o naturales e hijos adoptivos menores de 18 años al tiempo de la adopción que con él convivan habitualmente en la vivienda arrendada con dos años de antelación, o de cinco años cuando de hermanos se trate. La convivencia por estos plazos no se exigirá cuando se trate del cónyuge».
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Derechos de inquilino de renta antigua
Derecho de tanteo
El inquilino tiene derecho de tanteo en caso de venta del piso (aunque se venda por plantas o agrupado a otro) en el plazo de 60 días naturales. Este plazo cuenta a partir del día que se le notifica fehacientemente (normalmente por burofax) que se va a vender el piso, con su precio y el nombre, domicilio y circunstancias del futuro comprador. Este derecho se establece en el artículo 47 de la LAU de 1.964.
Este derecho también se puede ejercitar cuando solo exista una vivienda en la finca.
También se puede ejercitar para un local de negocio.
Derecho de retracto
Es otro derecho del inquilino/arrendatario que se basa en el artículo 1.518 del Código Civil y se ejercita si:
- No se le notificó el tanteo.
- Se le notificó pero, falta algún requisito necesario.
- El precio de venta es inferior.
- El resto de condiciones esenciales son menos onerosas.
- La venta se hace a persona diferente a la que se dijo en la notificación del tanteo.
El retracto caduca a los 60 días naturales, y su cómputa empieza el día siguiente a la notificación fehaciente que debe realizar el adquiriente al inquilino de las condiciones esenciales en que se hizo la compraventa, entregando copia de la escritura o contrato.
Impugnación de la compraventa
Pero no todo está perdido para el inquilino, incluso sin haber ejercitado el derecho de tanteo o retracto, dicho en otras palabras, aún se le pueden complicar las cosas al nuevo propietario habiendo dejado pasar el arrendatario su derecho de tanteo y retracto.
Puede impugnar la compraventa en base al artículo 53 de la LAU de 1.964, pero solo en estos casos:
- Si no se respeta el artículo 52 del TR de La LAU de 1.964. ¿Qué dice este artículo? El adquirente por actos intervivos de una finca urbana compuesta de pisos o departamentos no podrá enajenar como fincas independientes los que al tiempo de la adquisición estuviesen arrendados hasta transcurridos cuatro años desde dicha adquisición, salvo si hubiere venido a peor fortuna».
- Cuando el precio de compraventa (incluidas las cargas) supere la capitalización de la renta anual que en el momento de la compraventa pague el arrendatario a los siguientes tipos:
- Al tres por ciento, si la vivienda se ocupó por 1ª vez antes del 01 de Enero de 1.942.
- Al cuatro coma cinco (4,5%) por ciento si la vivienda se ocupó después de 1.942
No obstante, no se puede impugnar una compraventa (cualquiera que sea su precio) si el piso forma parte de terrenos de mayor valor que el que realmente corresponde a lo edificado.
1. Aparte de la acción de simulación que podrá ejercitar, si procediere, todo arrendatario o inquilino, podrá este último, cuando no hubiere ejercitado el derecho de tanteo o retracto, impugnar la transmisión efectuada en los casos siguientes:
1.º Cuando se hubiere infringido lo dispuesto en el artículo anterior.
2.º Cuando el precio de la transmisión, incluido, en su caso, el importe de las cargas exceda de la capitalización de la renta anual que en el momento de la transmisión pague el inquilino a los siguientes tipos:
Al 3 por 100, cuando hubiere sido ocupada la vivienda por primera vez antes de 1 de enero de 1942, y al 4,5 por 100 si lo fuere con posterioridad.
Sin embargo, no podrá ejercitarse la acción impugnatoria, cualquiera que sea el precio efectivo de la transmisión, cuando de la finca transmitida que conste de una sola vivienda formen parte terrenos de mayor valor que el que realmente corresponda a lo edificado.
2. La acción impugnatoria caducará a los sesenta días naturales, contados desde el siguiente de la notificación prevenida en el número 2 del artículo 48, cuya notificación será siempre obligatoria.
3. Caso de prosperar dicha acción, no podrá el adquirente negar la prórroga del contrato al inquilino impugnante fundándose en la causa primera del artículo 62.
Artículo 53 de la LAU de 1.964
Diseñador
La acción de impugnar la compraventa caduda a los 60 días naturales, a contar desde el día siguiente a la notificación fehaciente (burofax con las condiciones esenciales en las que se hizo la compraventa) prevista en el artículo 48 de la LAU de 1.964, cuya notificación es de obligado cumplimiento, si o si.
Si la impugnación tiene éxito, el que adquirió no puede negar la prórroga del contrato de alquiler al arrendatario que impugnó fundandose en la causa 1ª del artículo 62 de la LAU de 1.964 cuando el propietario necesite el piso para si o ascendientes o descendientes.
La aplicación de este artículo es automática a todos los alquileres firmados antes del 09 de Mayo de 1.985, por lo que se debe reconocer el derecho del inquilino a impugnar la compraventa si se dan los requisitos exigidos.
No tendrá derecho el inquilino o arrendatario a la prórroga legal en los siguientes casos:
1.º Cuando el arrendador necesite para sí la vivienda o local de negocio o para que los ocupen sus ascendientes o descendientes legítimos o naturales.
Artículo 62.1 LAU de 1.964
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La venta de una propiedad de renta antigua en España es un proceso legalmente complejo que involucra una serie de derechos y obligaciones tanto para el arrendador como para el arrendatario.
Desde la fijación del precio máximo de venta hasta los derechos de tanteo, retracto y subrogación, cada aspecto debe ser manejado con cuidado para asegurar el cumplimiento de la normativa y la protección de los intereses de todas las partes involucradas.
Dada la complejidad de la legislación aplicable y las posibles consecuencias legales de no cumplir con los requisitos establecidos, se recomienda encarecidamente a los arrendadores y arrendatarios buscar asesoramiento legal especializado.
JR Abogados cuenta con la experiencia y el conocimiento necesarios para guiar a sus clientes a través de este proceso, asegurando que todas las acciones se realicen de acuerdo con la ley y en la mejor forma posible para proteger sus derechos e intereses.