Cuando una persona necesita acreditar qué viviendas o derechos sobre inmuebles tiene inscritos a su nombre, es frecuente hablar de forma genérica de un certificado de titularidad de inmuebles.
Sin embargo, conviene utilizar correctamente los conceptos porque el Registro de la Propiedad ofrece distintos tipos de publicidad registral y no todos los documentos sirven para lo mismo.
Puede necesitarse conocer en qué Registros aparecen bienes inscritos a nombre de una persona, acreditar quién es propietario de una finca concreta, comprobar sus cargas o demostrar, en determinados procedimientos judiciales de recuperación de una vivienda, si el demandante tiene o no la condición de gran tenedor.
En este último supuesto existe actualmente un documento específicamente previsto por el Colegio de Registradores: la Certificación de localización de la Ley 12/2023 por el derecho a la vivienda, destinada a acreditar derechos de propiedad y usufructo sobre viviendas a los efectos de los artículos 3.k de la Ley 12/2023 y 439.6 de la Ley de Enjuiciamiento Civil.
Qué es el certificado de titularidad de inmuebles
La expresión «certificado de titularidad de inmuebles» puede resultar equívoca si no se concreta qué información se necesita.
No existe un único documento registral que deba utilizarse indistintamente para cualquier finalidad.
El Registro de la Propiedad permite obtener diferentes formas de información y certificación. Entre ellas se encuentran las notas de localización, las notas simples, las certificaciones de dominio, las certificaciones de dominio y cargas y, desde la regulación introducida en materia de vivienda, la certificación específica destinada a acreditar la titularidad de viviendas a determinados efectos legales.
Por eso, antes de solicitar documentación al Registro, la pregunta correcta no es solamente «¿cómo consigo un certificado de titularidad?», sino:
¿Qué necesito acreditar y para qué voy a utilizar el documento?
La respuesta determina qué documentación registral conviene solicitar.
Cómo saber qué inmuebles tiene una persona a su nombre
Cuando lo que se pretende es localizar bienes o derechos inscritos a nombre de una determinada persona, puede realizarse una búsqueda por titular en el sistema de publicidad registral.
La información de localización permite conocer la existencia de derechos inscritos a favor de la persona consultada dentro del ámbito correspondiente.
El Colegio de Registradores indica que, si no aparece ninguna finca o derecho inscrito a nombre del titular seleccionado, se genera una nota de localización negativa circunscrita al ámbito territorial seleccionado.
Esto debe distinguirse de solicitar información registral detallada sobre una finca determinada.
Una cosa es localizar dónde aparecen derechos inscritos a nombre de una persona y otra conocer exactamente la situación jurídica de cada inmueble.
Diferencia entre certificado de titularidad, nota simple y nota de localización
Esta distinción es fundamental.
Nota de localización
Su función principal es localizar los Registros en los que aparecen inscritos bienes o derechos relacionados con una persona.
Es especialmente útil cuando no conocemos previamente las fincas concretas.
No debe confundirse con una certificación registral de una finca.
Nota simple
La nota simple proporciona información sobre una finca determinada.
Permite conocer información registral relevante sobre la titularidad y los derechos o cargas que consten inscritos.
Es uno de los documentos más utilizados cuando se necesita realizar una primera comprobación sobre una vivienda.
Certificación registral
La certificación tiene una naturaleza diferente.
El propio Colegio de Registradores señala que la certificación acredita fehacientemente el contenido de los asientos del Registro.
Además, existen diferentes modalidades.
Por ejemplo, la certificación de dominio acredita la última titularidad de dominio vigente de la finca, mientras que la certificación de dominio y cargas incorpora también las cargas y gravámenes existentes y vigentes.
Por tanto, no es correcto considerar nota simple, nota de localización y certificación como tres nombres diferentes para el mismo documento.
Qué es la certificación de localización de la Ley 12/2023
Esta certificación tiene especial importancia en los procedimientos relacionados con la recuperación de viviendas.
Su denominación es:
Certificación de localización de la Ley 12/2023 por el derecho a la vivienda.
El Colegio de Registradores explica que tiene por objeto acreditar los derechos de propiedad y usufructo sobre viviendas de los que una persona es titular a los efectos previstos en el artículo 3.k de la Ley 12/2023 y en el artículo 439.6 de la Ley de Enjuiciamiento Civil.
No estamos, por tanto, ante una nota simple ordinaria.
Se trata de una certificación específicamente relacionada con la necesidad de acreditar determinadas titularidades de viviendas.
Para qué sirve esta certificación en un desahucio
La cuestión tiene una importancia procesal considerable.
El artículo 439.6 de la Ley de Enjuiciamiento Civil contempla determinados requisitos para demandas que pretenden recuperar la posesión de una finca en los procedimientos a los que se refiere el propio precepto.
Entre otras cuestiones, debe especificarse si el demandante tiene la condición de gran tenedor de vivienda.
Cuando se indica que no se tiene esa condición, la LEC exige aportar certificación del Registro de la Propiedad en la que conste la relación de propiedades a nombre de la parte demandante.
Precisamente para esta finalidad el Colegio de Registradores ofrece la certificación específica de localización de la Ley 12/2023.
Esto significa que, en determinados procedimientos, no estamos ante un documento accesorio que se aporte simplemente porque pueda resultar útil.
Puede formar parte de la documentación necesaria para cumplir los requisitos procesales de la demanda.
Cuándo puede necesitarse en una demanda de desahucio
No debe afirmarse que este certificado sea obligatorio en absolutamente cualquier desahucio.
Hay que comprobar qué acción se ejercita y si estamos dentro de los supuestos contemplados por el artículo 439.6 LEC.
El precepto se refiere a determinados procedimientos del artículo 250.1 de la Ley de Enjuiciamiento Civil en los que se pretende recuperar la posesión de una finca.
Cuando resulte aplicable, la demanda de desahucio debe cumplir los requisitos establecidos legalmente.
Uno de ellos está relacionado con la condición o no de gran tenedor.
Por tanto, antes de presentar una demanda debe comprobarse si es necesario acompañar esta certificación.
Qué acredita exactamente la certificación de la Ley de Vivienda
Según la información oficial del Colegio de Registradores, la certificación informa sobre posibles derechos de pleno dominio o usufructo sobre viviendas inscritos a favor del titular objeto de la búsqueda.
Puede ser positiva o negativa.
Cuando es positiva, proporciona el Código Registral Único de las fincas sobre las que figuran inscritos esos derechos.
Además, tiene consideración y valor probatorio de documento público y está autorizada mediante la firma electrónica del Registrador.
Este aspecto es importante porque explica la diferencia entre solicitar una información meramente orientativa y aportar una certificación cuando la ley exige acreditar formalmente una determinada circunstancia.
Qué significa ser gran tenedor de vivienda
La Ley 12/2023 utiliza el concepto de gran tenedor a determinados efectos.
La importancia de esta cuestión en un procedimiento de recuperación posesoria radica en que el artículo 439.6 LEC obliga a indicar si concurre esta condición en la parte demandante.
No basta, por tanto, con que el propietario considere que evidentemente no es un gran tenedor.
Cuando resulta aplicable el artículo 439.6 y se afirma que el demandante no tiene dicha condición, la propia LEC establece la documentación registral que debe acompañarse para corroborarlo.
Para un propietario particular que únicamente posee una o unas pocas viviendas puede resultar extraño tener que acreditar documentalmente algo que considera evidente.
Procesalmente, sin embargo, lo relevante es cumplir correctamente los requisitos exigidos para la admisión de la demanda.
Por qué puede ser necesario aunque el desahucio afecte a una sola vivienda
El objeto del procedimiento puede ser una única vivienda, pero la certificación no pretende simplemente demostrar que el demandante es propietario de esa vivienda.
Para eso pueden existir otros documentos.
La finalidad específica de esta certificación está relacionada con la cantidad y naturaleza de los derechos sobre viviendas inscritos a nombre del demandante, para acreditar la cuestión relativa a su condición de gran tenedor.
Esta diferencia explica por qué una simple nota de la vivienda que se pretende recuperar puede no cumplir la misma función.
¿Una nota simple sirve para acreditar que no soy gran tenedor?
No debe darse por hecho.
Una nota simple de la vivienda objeto del procedimiento informa sobre esa finca concreta.
Pero acreditar que una persona no reúne la condición de gran tenedor exige una perspectiva diferente: interesa conocer las titularidades registrales correspondientes al demandante en los términos exigidos por la legislación.
Por eso existe una certificación específicamente denominada Certificación de localización de la Ley 12/2023 por el derecho a la vivienda.
Si la documentación se necesita para acompañar una demanda sometida al artículo 439.6 LEC, resulta especialmente importante utilizar el documento adecuado y no sustituirlo sin más por una nota simple ordinaria.
Cómo conseguir el certificado de titularidad de inmuebles
La solicitud puede realizarse a través de los servicios del Registro de la Propiedad y de la sede electrónica del Colegio de Registradores.
Cuando se necesita específicamente la documentación relacionada con la Ley de Vivienda, debe localizarse el servicio denominado:
Certificación de localización de la Ley 12/2023 por el derecho a la vivienda.
El servicio oficial señala que el acceso requiere certificado electrónico.
Al realizar la solicitud debe identificarse correctamente al titular respecto del cual se pretende obtener la información.
Es fundamental comprobar que los datos introducidos sean correctos, especialmente cuando el documento va a utilizarse posteriormente en un procedimiento judicial.
¿Se puede solicitar por Internet?
Sí.
La publicidad registral puede solicitarse telemáticamente y el Colegio de Registradores dispone de un servicio específico para la certificación relacionada con la Ley 12/2023.
La posibilidad de obtenerla telemáticamente resulta especialmente útil cuando existe un plazo para presentar una demanda o subsanar documentación.
No obstante, conviene solicitarla con suficiente antelación y comprobar el documento recibido antes de incorporarlo al procedimiento.
Qué datos hay que facilitar
Los datos necesarios dependerán del producto registral solicitado.
En una búsqueda por titular resulta esencial identificar correctamente a la persona física o jurídica objeto de la consulta.
El sistema registral contempla la búsqueda por nombre del titular o razón social y NIF, teniendo en cuenta que determinadas inscripciones antiguas pueden no incorporar el NIF.
Cuando la certificación se solicita para un procedimiento judicial, además de identificar correctamente al titular, hay que asegurarse de que el tipo de certificación solicitado sea el que exige el procedimiento.
Solicitar un documento registral correcto sobre una finalidad equivocada puede obligar a repetir el trámite.
¿El certificado muestra las cargas de todas las viviendas?
Aquí conviene evitar otra confusión frecuente.
Si lo que se necesita es conocer las cargas y gravámenes de una finca determinada, existe específicamente la certificación de dominio y cargas, que incluye la última titularidad de dominio vigente y las cargas y gravámenes existentes y vigentes.
La certificación de localización prevista por la Ley 12/2023 tiene otra finalidad.
Está dirigida a acreditar derechos de propiedad y usufructo sobre viviendas a los efectos legales indicados.
Por eso no debe elegirse el documento simplemente por contener la palabra «certificación».
Certificado de titularidad para una herencia
En una herencia puede resultar necesario localizar bienes inmuebles o comprobar la titularidad registral de determinadas fincas.
Pero el documento apropiado dependerá de qué información se esté buscando.
Si se desconoce dónde existen derechos inscritos, una búsqueda de localización puede ayudar a identificarlos.
Si ya se conoce una finca y se pretende comprobar su situación registral, puede necesitarse información específica sobre ella.
Y si se necesita acreditar fehacientemente el contenido del Registro, habrá que estudiar la certificación correspondiente.
Por tanto, una herencia no exige necesariamente el mismo certificado que una demanda de desahucio.
Certificado de titularidad para un divorcio
En procedimientos matrimoniales puede ser necesario determinar qué inmuebles existen, quién figura como titular registral o cuál es la situación de una determinada propiedad.
Nuevamente, debe diferenciarse entre localizar posibles bienes y acreditar registralmente la situación de una finca concreta.
Además, la titularidad registral no resuelve por sí sola todas las cuestiones relativas al carácter ganancial o privativo de un bien.
Para ello pueden ser relevantes el momento y título de adquisición, el régimen económico matrimonial y otras circunstancias.
Certificado de titularidad para solicitar ayudas
Algunas Administraciones pueden exigir documentación sobre la titularidad de bienes para acceder a determinadas prestaciones o ayudas.
En estos casos debe atenderse exactamente a lo que indique la convocatoria o el organismo correspondiente.
No debe solicitarse automáticamente una certificación registral determinada si la Administración exige otro documento diferente, por ejemplo información catastral o una declaración patrimonial específica.
Registro de la Propiedad y Catastro cumplen funciones distintas.
Registro de la Propiedad y Catastro no son lo mismo
Esta diferencia resulta fundamental.
El Registro de la Propiedad publica jurídicamente derechos sobre los inmuebles.
El Catastro Inmobiliario es un registro administrativo con una finalidad y regulación diferentes.
Por ello, un certificado catastral y una certificación del Registro de la Propiedad no son documentos intercambiables.
Cuando un juzgado exige una certificación del Registro de la Propiedad, aportar exclusivamente documentación catastral puede no satisfacer lo requerido.
Qué diferencia existe entre titularidad y propiedad
En lenguaje cotidiano ambas expresiones suelen utilizarse indistintamente.
Sin embargo, cuando se solicita información registral conviene concretar qué derecho aparece inscrito.
La certificación específica de la Ley 12/2023 no se limita a buscar únicamente pleno dominio, sino que contempla derechos de propiedad y usufructo sobre viviendas en los términos indicados por el Colegio de Registradores.
Esto es relevante porque una persona puede aparecer vinculada registralmente a una vivienda mediante diferentes derechos.
Qué pasa si el certificado sale negativo
La publicidad registral puede ofrecer resultados negativos cuando no aparecen derechos inscritos en el ámbito objeto de la búsqueda.
En el caso específico de la certificación de localización de la Ley 12/2023, el Colegio de Registradores señala expresamente que la certificación puede ser positiva o negativa.
Un resultado negativo no debe interpretarse fuera de contexto.
Hay que comprobar exactamente qué búsqueda se realizó, respecto de qué persona, qué derechos comprende y cuál es el ámbito del documento.
Qué pasa si aparecen más viviendas de las esperadas
Antes de presentar una demanda, conviene comprobar cuidadosamente el resultado.
Puede suceder que la certificación revele derechos sobre viviendas que el interesado no estaba teniendo en cuenta.
En ese supuesto no es recomendable ignorar el resultado y afirmar en la demanda una situación incompatible con la certificación.
Debe estudiarse qué derecho aparece inscrito, sobre qué inmueble y si computa o no a los efectos legales correspondientes.
La información registral debe ser coherente con lo que posteriormente se manifieste ante el juzgado.
El certificado y la admisión de una demanda de desahucio
Este es uno de los aspectos más importantes para un propietario que pretende recuperar una vivienda.
El artículo 439 de la LEC regula supuestos especiales de inadmisión de demandas.
En los casos comprendidos en su apartado 6, cuando se afirma que el demandante no tiene la condición de gran tenedor, debe aportarse la certificación registral exigida para corroborarlo.
Por eso la preparación de una demanda no debe limitarse a acreditar el impago, la finalización del contrato o el derecho a recuperar la vivienda.
Hay que revisar también los requisitos procesales de admisión vigentes en el momento de presentar la demanda.
Un error documental puede provocar requerimientos de subsanación y retrasar innecesariamente un procedimiento cuyo objetivo precisamente es recuperar cuanto antes la posesión.
¿Necesito el certificado para cualquier desahucio?
No necesariamente.
Hay diferentes tipos de desahucio y diferentes situaciones procesales.
El artículo 439.6 LEC delimita los procedimientos en los que operan estos requisitos específicos.
Por eso no debe utilizarse una lista genérica de documentos para todos los desahucios sin comprobar previamente la acción que va a ejercitarse.
Un desahucio por impago de alquiler puede plantear cuestiones diferentes de un conflicto posesorio de otra naturaleza.
La documentación debe prepararse atendiendo al procedimiento concreto.
Errores frecuentes al solicitar un certificado de titularidad
Uno de los errores más habituales es solicitar una nota simple cuando realmente se necesita acreditar el conjunto de titularidades relevante a los efectos de la Ley de Vivienda.
También pueden producirse otros errores:
- confundir Catastro y Registro de la Propiedad;
- solicitar información sobre una finca cuando se necesita una búsqueda por titular;
- creer que una nota simple y una certificación tienen idéntico valor;
- aportar documentación correspondiente a una sola vivienda cuando debe acreditarse la situación del titular;
- introducir incorrectamente los datos de identificación;
- utilizar documentación antigua sin comprobar si refleja la situación registral necesaria;
- o esperar hasta el momento de presentar la demanda para obtener la certificación.
Cuando el documento va destinado a un procedimiento judicial, resulta aconsejable determinar primero qué exige la norma y solicitar después la publicidad registral correspondiente.
¿Puede solicitarlo un abogado?
La publicidad registral está sometida a sus propias reglas de acceso y al interés correspondiente según el tipo de información solicitada.
Además, existen productos que requieren identificación mediante certificado electrónico.
Cuando la documentación se obtiene para preparar un procedimiento judicial, el abogado puede determinar previamente qué certificación resulta necesaria y cómo debe incorporarse a la demanda.
Esto evita que el propietario tenga que solicitar sucesivamente varios documentos porque el primero obtenido no era el adecuado.
Cuánto tarda el certificado
No es recomendable calcular la fecha de presentación de una demanda suponiendo que cualquier documento registral se obtendrá necesariamente de forma inmediata.
El tiempo puede depender del tipo de publicidad solicitada y de las circunstancias de la solicitud.
Por eso, cuando se prepara una demanda de recuperación posesoria, conviene solicitar la certificación con antelación suficiente.
Especialmente si existe además un requisito extrajudicial previo o documentación pendiente, resulta preferible preparar conjuntamente todos los elementos necesarios para presentar la demanda completa.
Qué documento necesito para acreditar que una vivienda es mía
Si lo que se pretende exclusivamente es acreditar la titularidad de una vivienda concreta, la respuesta puede ser distinta.
El Colegio de Registradores dispone, entre otras modalidades, de una certificación de dominio, que certifica la última titularidad de dominio vigente de una finca.
También existe la certificación de dominio y cargas cuando, además de la titularidad, interesa acreditar las cargas y gravámenes vigentes.
Por tanto:
Una finca concreta: información o certificación relativa a esa finca.
Localizar bienes de una persona: búsqueda o información de localización.
Acreditar titularidades de viviendas a efectos de los artículos 3.k de la Ley 12/2023 y 439.6 LEC: certificación específica de localización de la Ley 12/2023.
Elegir correctamente entre estas opciones evita muchos errores.
Preguntas frecuentes sobre el certificado de titularidad de inmuebles
¿Dónde puedo pedir un certificado de titularidad de inmuebles?
La publicidad registral puede solicitarse a través del Registro de la Propiedad y de los servicios telemáticos del Colegio de Registradores. Para la finalidad relacionada con la Ley de Vivienda existe un servicio específico de certificación.
¿Puedo saber todas las propiedades que tengo a mi nombre?
Puede realizarse una búsqueda por titular para localizar derechos inscritos. El alcance concreto dependerá del tipo de publicidad registral solicitado.
¿Es lo mismo una nota simple que un certificado?
No. La certificación acredita fehacientemente el contenido de los asientos registrales, mientras que la nota simple tiene naturaleza informativa.
¿Es lo mismo una nota de localización que una nota simple?
No. La primera sirve fundamentalmente para localizar dónde aparecen inscritos derechos relacionados con un titular; la segunda proporciona información de una finca determinada.
¿Qué certificado necesito para demostrar que no soy gran tenedor?
Cuando resulte aplicable el artículo 439.6 LEC, el Colegio de Registradores ofrece específicamente la Certificación de localización de la Ley 12/2023 por el derecho a la vivienda, destinada a acreditar los derechos de propiedad y usufructo sobre viviendas a estos efectos.
¿La certificación puede decir que no tengo viviendas?
La certificación específica de la Ley 12/2023 puede tener carácter positivo o negativo.
¿Sirve un certificado del Catastro?
No debe confundirse la documentación catastral con una certificación expedida por el Registro de la Propiedad. Si la ley o el juzgado exige documentación registral, debe aportarse el documento correspondiente.
¿Qué pasa si presento una demanda sin el certificado exigible?
Cuando el artículo 439.6 LEC resulte aplicable, la documentación exigida está relacionada con los requisitos especiales de admisión de la demanda. Por eso debe revisarse antes de presentar el procedimiento.
El certificado correcto puede evitar problemas al presentar un desahucio
Solicitar un «certificado de titularidad» sin determinar previamente para qué se necesita puede conducir a obtener un documento diferente del requerido.
En materia de vivienda esta distinción es especialmente importante desde la Ley 12/2023.
Cuando un propietario pretende presentar una demanda para recuperar una vivienda, hay que estudiar previamente si resulta aplicable el artículo 439.6 de la Ley de Enjuiciamiento Civil y, en ese caso, preparar correctamente la documentación destinada a acreditar si el demandante tiene o no la condición de gran tenedor.
JR Abogados tramita procedimientos de desahucio y revisa la documentación necesaria antes de presentar la demanda, incluida la certificación registral cuando resulte exigible.
Preparar correctamente el procedimiento desde el principio evita que una cuestión documental que podía haberse solucionado antes de demandar se convierta posteriormente en un obstáculo para la recuperación de la vivienda.
